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—— 《 古穆尔 • Gumur 》

古代中国人是怎么买房的?

How Did The Ancient Chinese Buy Houses?

2023-01-07 19:46
古代中国人是怎么买房的?

许多历史名人买不起房

城市的房价,一向昂贵。不仅今天如此,古代也一样。

唐代诗人白居易,就买不起房。白居易在大唐首都当官,买不起长安的房子,只能在东郊的常乐里,租四间茅屋来住。当官多年之后,白居易还是买不起房,只能到离长安50公里以外的渭南,买了套便宜的郊区房子,平时在长安租房上班,放假回渭南的家。

唐朝的另一位大官韩愈,在长安当官多年,也买不起房,一直到晚年,才勉强买了一套小房子,不过,韩愈似乎很满足,他写诗说:“始我来京师,止携一卷书。辛勤三十载,已有此屋庐。此屋岂为华,为我自有余。” 意思是说,我刚来首都的时候,什么都没有,只有一卷书,辛勤上班30年,终于买了这套小房子,这套房子算不上豪华,但是对我来说,我已经很满足了。

大唐还有一个大官,叫杜甫的,我们都知道他,其实,他也在长安多年,也是买不起房,落难四川期间,杜甫也是住在简陋的茅草房里,而且他的简陋房子,还被大风毁了,这就是他写下《茅屋为秋风所破歌》的缘由。

北宋大官苏东坡,这人我们也认识,他也一样,买不起房,苏东坡在北宋首都开封做官多年,买不起开封的房子,他儿子在开封结婚,没有新房,最终还是借了朋友的房子,才把儿子的婚事办了。

明朝也有一个清官,叫海瑞,海瑞在北京当官多年,也买不起房,直到晚年告老还乡了,海瑞才在海南老家,勉强买了房子,得以在晚年有栖身之地。

明朝还有一个大才子,唐伯虎,大家也认识他,这人只是名气大,但其实没几个钱,房子买是买了,但唐伯虎是找铁哥们文征明借钱买的,还把自己的藏书,拉到文征明的家里,作为抵押品,买房之后,唐伯虎就疯狂作画、卖画、赚钱还债,这笔债,一直还到了晚年。

古代中国人是怎么买房的?

唐伯虎:世人传说我有钱,其实我买房还找朋友借钱

卖房子要先问亲邻

在古代中国的许多朝代,有一条很奇怪的法律,就是说一个人要卖房子的话,先要卖给自己的亲戚和邻居,如果亲戚和邻居都不要,然后你才可以卖给陌生人。其中《唐会要》记载:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。” 就是说啊,大唐各地的人民,卖房子、卖田地,应该先卖给亲戚和邻居。

《全唐文》也记载了相关规定:“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及著价不及,方得别处商量,和合交易。”啥意思?就是说,你要卖房子,要先问过亲戚和邻居,他们不要、或者出价太低,那么你才可以卖给别人。

此外,宋朝《宋刑统》也记载了类似的规定:“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”意思差不多,卖房之前,先问亲戚,亲戚不要,再问邻居,邻居不要,或者亲戚邻居都出价太低,那么你才可以卖给别人。

当时亲戚、邻居都不买的,要在一张纸上签字,表示无异议,这份文件当时叫做《问账》,有了《问账》在手,才能随心所欲地,把房子卖给陌生人。

为什么古代有这种规定呢?一般理解是:古代政府为了控制社会,不鼓励人口流动,朝廷希望农业人口的居住地相对稳定,这样的话,朝廷统计户口、征收税赋、侦破刑事案件、征发徭役等等,都较为方便,你老百姓跑来跑去的,朝廷不好管。

古代也有限购政策

我们今天中国大城市普遍有限购政策,那么请问,古代的中国,有没有房产限购的政策呢?

答案是:有。不过,朝廷主要是限制当官的炒房。

例如,北宋的宋真宗看到京城开封房价升得太高,为了控制房价,他发出诏令:“现任京朝官除所居外,无得于京师购置产业。”意思是说,不准京城当官的人在京城购买第二套房。

明朝也有类似的限购政策,《明代律例汇编•万历问刑条例•任所置买田宅》记载:“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”意思是说,万历年间明朝规定:当官的不许在你就任的地方购买田地和住宅,如有违反的,打你五十大板,炒你鱿鱼,并没收你投资的物业。

明朝在万历年间为什么要出台这样的规定呢?因为当时当官的在民间受贿,经常人家一送就是一套房子,而且不留文件,所以当时接受房地产贿赂的情况,最难查清,所以朝廷索性一纸号令,禁止官员在就任的地方,购置田地和房产。

古代中国人是怎么买房的?

北京四合院模型

古代政府也卖地

有趣的是,古代的政府,也会卖地,不过,不同的朝代,做法不同。

例如宋朝,当时不叫“住宅用地招标”,而是叫做“实封投状”。

“实封投状”在宋朝的一般做法是:朝廷公布地块和起拍价,买家把自己能出的最高价,写在信里,装进信封,投入朝廷指定的信箱,期满之后,朝廷把信箱打开,公开宣布谁中标,价高者得。

古代也曾有过解困房

现代社会,政府会给穷苦老百姓建各种“解困房”,那么在古代,有没有这种事呢?

其实,也有。

例如,朱元璋就干过这种事。

据《明太祖实录》载:洪武七年农历八月,朱元璋给南京的官员下旨:“京畿民庶之众,鳏寡孤独废疾无依者,多旧养济院,隘不足容,命于龙江择闲旷之地构二百六十间以处之。从之。”

啥意思呢?就是说啊,皇帝朱元璋看到南京以及周边有许多孤苦伶仃的、无家可归的穷人,他叫臣子在南京“龙江”这个地方,建设260家解困房,给穷人居住。

不过,古代这种事不多,暂时就查到这一起,日后我查到,再告诉你。

古代中国人是怎么买房的?

朱元璋:朕是讨饭的穷孩子出身,自然同情穷苦百姓

房子卖便宜了可以要求补钱

古代中国的房产买卖市场,还有一个怪法律,那就是:房子卖便宜了,业主可以要求买主补钱。

这听起来是不是很荒唐、很流氓?

但是在古代中国,法律还真就这样。

例如,明清两代,都有一个叫“找房款”的行规,简单地说,假设我的房子100两银子卖给你,过些时间,房子涨价到500两,那么我有一次机会,要求你“找补”房款给我,用人话来说就是,你炒我的房挣钱了,我有权分一杯羹。

从我看来,这规定怎么看怎么流氓。

能不能举个具体的案例呢?有。

公元1721年,江苏武进人士刘文龙,把自己的一亩八分地,以七两银子的价钱卖了出去,8年之后,刘文龙说“原价轻浅”,托当时的中介找买家要了一两银子,作为补偿,今天看起来,这事是不是很流氓。

在清朝的时候,法律规定业主卖掉房地产之后,可以“凭中公估找贴一次”,也就是说,如果卖便宜了,或者后来涨价了,原来的业主可以按照公道的市场价,找新业主,要求“补钱”。

为什么会有这种奇怪的、不讲契约精神的规定呢?

其实一般认为,这样的政策,可以遏制炒房现象。

古代也有房产中介

是的。古代的中国和今天一样,也有房产中介。

例如鲁迅买房子,就请了中介帮忙介绍房子,并最终付了中介费173块大洋。

早期“市侩”是个名词,指的是房产中介,后来才逐渐演变为形容词。

“市侩”这个职业名称,后来又演化成“牙侩”,再后来,又演化为“牙人”。

那么古代的“牙人”,也就是房产中介,收多少中介费呢?

古代这一行有个行规,叫做“成三破二”,意思是说,买方付3%,卖房付2%,中介一共收5%。

是不是很高?不过,不同的朝代,对这个行规的执行程度不同,况且市场有竞争,所以具体情况,也未必每单都能收到5%。

古代也有拆迁

那么,古代中国有没有拆迁呢?拆迁要不要补偿呢?

答案也是肯定的:有的。要的。

例如,公元1083年,北宋的首都开封,外城外扩,需要拆迁120户民居,宋神宗让臣子制定一个“拆迁补偿计划”,臣子调查研究之后,递上了报告,说总共需要补偿老百姓两万零六百贯,平均每户至少能补偿171贯,等等云云。

其实,自古民居都是老百姓的安身立命之处,你把人家的房子拆了,不补钱,人家是要和你拼命的。

古代中国人是怎么买房的?

古代购房也要交契税

是的,买房子想不交契税,那是不可能滴,古代的中国,买房也是一样,要交契税的。

那么,古代交多少契税呢?

许多朝代的规定有所不同,例如:东晋时期,买房交4%的契税,当时叫“输估”,卖房的出3%,买房的交1%。

再拿北宋举例子,宋仁宗时期,买房的契税是2%。

其他的朝代,例如元、明、清三代,多数的皇帝都规定:收3%,是的,在古代中国,3%是个更为普遍的契税税率。

古代也有按揭

那么在古代的中国,买房有没有按揭呢?

答案也是肯定的!

举例说,清朝就有“按揭”,不过当时不叫按揭,叫“倒契”,简单地说,就是把“房契”押到当铺那里,由当铺借钱给你,然后你还本,付息,还清之后,当铺就把房契还给你,也就是说,在这种按揭往事里,当铺扮演了银行的角色。

民国时期,也有按揭,我举个例子:民国时期,老中医陈存仁在上海买房,他钱不够,签下房契之后,陈存仁就拿着房契,找钱庄借钱,把房契押在钱庄那里,向业主付清房款之后,陈存仁住进房子,然后,慢慢向钱庄还本付息。

古代没有房产证

这一点大家要注意,在古代乃至近代的中国,是没有“房产证”这个东西的,当时证明房子产权的唯一凭据,就是“房契”,也叫“屋契”。

古代有政府的“官颁契纸”或“契本”,就是官方参考格式的意思,不过,民间也有很多人不用官府的格式,而用自己的格式,那也是可以的。

通常这张房契,要拿到官府去,缴纳契税,然后当官的给你盖个章,意思是说,这笔交易得到政府承认、受到政府保护,所以交完契税的房契,也叫“红契”,如果你不交契税,这张房契就叫“白契”,白契是不受政府保护的,日后产生纠纷,衙门一看你是白契,连契税都没交,是个逃税的主,官府瞧不起你,不给你立案,你也就告状无门了,这就是为什么古往今来的房产买卖,通常都交契税,这个钱实在是省不了啊。

古代中国人是怎么买房的?

图为大清咸丰元年的一份红契,

交过契税,由官府盖章认定保护

在古代的中国,没有什么房产证,也没有什么房管局,因为在古代中国,是没有不动产登记制度的,也是一直到民国,才有了不动产登记制度。

再后来,中国也就慢慢开始,有了房产证了,不过告诉各位,今天的香港虽然有不动产登记制度,但是,香港是没有房产证的,你在香港买房,政府的“土地注册处”的网站数据库,业主显示是你的名字,但是,香港没有“房产证”这回事。